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【裏ルール】1番最初に買付証明書を提出したのに買えなかった理由を解説

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tobiuo

29歳現役不動産営業マン「とびうお」と申します。
【知識武装で身を守る情報発信サイト】を運営しております。
不動産は高額な買い物だけに何百万円も損することが多々あります。
逆に言えば、知っているだけで簡単にお得にマイホーム購入ができます。
知識は重荷にならない唯一の財産。
皆様のマイホーム購入に少しでも役立てれば嬉しいです。

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こんにちは、とびうお(@tobiuo89098360)です。

不動産取引の慣行では、「申込みをした方が優先」というのが一般的。

しかし、今回は違いました。

  • なぜ、買えなかったのか?
  • どうすれば買えていたのか?
  • これから買う人が絶対に気をつけるべきポイント

これらを実体験をもとに解説していきます。

もうこれ以上被害者は出したくありません。

私自身の反省点も含め赤裸々に解説します。

この記事はこんな方の役に立ちます
  • これから住宅を探そうと思っている方
  • 申込みをしようと思っている方
  • 購入の優先順位について詳しく知りたい方

1番に申込みをしたから買えるわけではない

値切ることなく販売価格のまま申込みを行ったにも関わらず購入できなかった理由。

結論。

住宅ローン承認を得ていなかった。

不動産会社独自の優先順位ルールがあった。

元付業者(売主から販売を任された会社)が囲い込みを行った。

この3つです。

激怒したエピソード

知人から中古住宅を買って住みたいから探して欲しいと依頼を受けた。

半年間、幾つもの物件を紹介してきたがなかなかピンとくる物件が見つからなかった。

そんな中、突如一つの新着物件の情報を見つけた。

新着物件の探し方はこちらの記事をご覧ください。

元付け業者へ即電話をして現在も販売中であることを確認。

元付け業者って何?

売主さんから売却を依頼された会社
物件案内や客付業者(買い手を見つける他の不動産会社)への紹介や鍵の貸し出しなどを行う。

築3年のとても程度の良い物件で価格も相場の2〜3割ほど安い

売却理由を聞くと「離婚」とのことで早く手放したかったそう。

実際に内覧してみると、想像以上に良い物件で知人ご夫婦ともに一目惚れをした。

誰よりも先に買付証明書を提出し元付け業者へ提出をした。

しかし、数日後一本の電話が。

元付け業者
元付け業者

他に申し込みがあり、その方は審査も通っているのでその方と契約することになりました。

理由は申込みだけでなく、仮審査も承認済みだからだと言う。

せめて申込時にそう言って下されば即日結果のわかる金融機関へ審査を行った。

満額で申込んで審査の期間で1週間いただくと告げていたにも関わらず急に他で決めるのはおかしくないですか?

大揉めました。

話は平行線で先が見えないため一旦電話を切った。

次に、全国宅地建物取引業協会に相談の電話をした。

全国宅地建物取引業協会って何?

全国の不動産会社が加盟する団体。
保証業務や苦情解決、研修などを行う社団法人。

電話相談員の方に、経緯を伝えた後このように相談した。

1番に満額申込みをしたにも関わらず勝手に他の人に売ってしまうのは間違っていませんか?

相談員
相談員

間違っていないですね
元付け業者さんの独自ルールがそうならそれに従わざる得ないのではないですか。

え???
独自ルールで進めていいんですか?
元付け業者は申込みを受け付けておきながら契約するまでなら自社で見つけたお客さんを優先的に契約できてしまいますよ?

相談員
相談員

そりゃ不動産取引の慣行では申込みした順番ですけど、それはあくまで慣習であって法律ではありません。
他人は変えられませんからね。
ところで、売渡し承諾書はもらったのですか?

売渡し承諾書はもらっていません。

相談員
相談員

売渡し承諾書があればまだわかるけれども何もないと難しいよね〜

では、〇〇さん(相談員)は売渡し承諾書を発行したことやもらったことはあるのですか?

相談員
相談員

ありませんよ。
そんな律儀に売り渡し承諾書を渡している会社はあまりないですからね。

もう結構です。

各々で定めた独自ルールに従うなんて無法地帯すぎやしませんか?

話し合いの結果、最終的にこちらの意向に覆ることなく2番目に申込みをした方が契約する運びとなった。

優先順位はどのように決まるのか。

購入の優先権はこのようなパターンが考えられます。

  1. 申込みをした順
    (早い者勝ち)
  2. 有利な条件を提示した順
    (2番目に申込んだ人が良い条件なら1番手の方にこの条件に沿うか確認する)
  3. 売主の判断
    (不動産会社ではなく売主が誰にするかジャッジする)

販売価格を超える価格提示をしても断る会社もあります。

価格がジリジリと吊り上がり、どちらも譲らずにトラブルに発展する恐れがあるためです。

気に入った物件を購入するためにするべきこと

不動産会社に確認する

どのような状態になったら、「契約する権利を得られるのか」を確認するべきです。

これは私も大大大反省しているところです。

不動産取引の慣行はこうだと決めつけて確認を怠った落ち度も少なからずあると後悔しています。

「1番最初に満額(販売価格)申し込みをした方が優先ですか?」

「申し込みをして住宅ローンの仮審査が通った方から優先ですか?」

営業マン個人の感想ではなく、元付け業者に必ず確認してもらいましょう。

売り渡し承諾書をもらう。

購入の意思が固まったら、「買付証明書」という申込書を提出する。

それに対して売主さんからは、あなたにこの条件で売るという意思を書面で残します。

その書面が「売渡し承諾書」です。

不動産業者ごとにやり方は異なりますが、ほとんど売り渡し承諾書を発行している会社はありません。

しかし、先述した宅建協会の相談員も言うように受け取っていればまだ交渉が有利に進められたと思います。

現在は私も「売渡し承諾書」を発行してもらうようにお願いをしています。

住宅ローン仮審査を実施しておく

申込みだけでは足りず、仮審査の承認まで得られてはじめて優先権を獲得できる会社もあります。

仮審査って何?

物件を契約した後に行う本審査の前に行う簡易的な住宅ローン審査。
個人情報を記入して金融機関へ提出します。
費用はかからず、3日〜7日程度で回答が出ます。

ですから住宅を真剣に探し始めた際は仮審査を済ませておくことを強くオススメします。

あなたが気に入るお家は他の方も気に入る可能性が極めて高いです。

本当に気に入ったお家を誰よりも先に購入する権利を得るためには必ず実施しておいていただきたいです。

また、事前審査は2〜3つは同時に行った方が良いです。

1つがダメでも他の金融機関が承認されれば購入ができます。

全て承認されればより条件の良い金融機関で借りることができる他、金利交渉の難易度も下がります。

モゲチェックなら一度の情報入力で複数の金融機関から回答を得ることができ便利です。

私もマイホーム購入時にお世話になりました。

一番お得な住宅ローンの見つけ方

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私もマイホーム購入時のローン比較に使わせてもらいました。
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最も安い金利で借りられる金融機関を簡単に探し出すことができます。

また住宅ローンに関して詳しく知りたい方はこちらの書籍がオススメです。

おわりに

本当に良い物件は、突然現れます。

そして他の方と申し込みが被ってしまうことが多い。

また今まで全然問い合わせも内覧もなかった物件が突如息お吹き返したように案内が増え、申し込みが被るなんてことも不動産業界ではあるあるなんです。

だからこそ、いつでも購入できる準備(仮審査)をしておくことはとても大切。

審査をしたところでお金はかかりませんし、何か物件を買わないといけないなんてこともありません。

もしかすると、そこではじめて「過去の滞納でローンが組めない」なんてことが発覚することもあります。

ただそれも早期発見をすることで対策を打つことができます。

まとめると、あなたにしていただきことは以下3つです。

  • 不動産会社に購入の優先権の決まり方を確認する。
  • 買付証明書提出時に「売渡し承諾書」をもらいたいと伝える。
  • 住宅ローンの仮審査を実施しておく。

これからも皆様のマイホーム購入に役立つ情報を配信していきます。

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