こんにちは、とびうお（@tobiuo89098360）です。
マイホーム購入に必須と言える「住宅ローン」。
住宅ローンはだれしもが借りられるものではありません。
特に自営業者・フリーランス・パート・転職して間もない方。
一般的に上記の方々は銀行から「収入が不安定になりやすい方」と判断されてしまいがち。
これによって、ローン審査がスムーズにいかないことも多々ある。
ただ、銀行がお金を貸してくれないからと諦めないでください。
本日は、そんなあなたを助ける「フラット35」について解説していきます。
- ローンが通らなくて困っている
- 自営業者、個人事業主、パート、契約社員、転職して1ヶ月の人、会社経営者
- フラット35の仕組みを知りたい人
フラット35とは？？
フラット35とは、ものすっごく簡単にいうと
「国が提供しているローン商品」
民間金融機関が融資窓口となり、住宅ローン手続きを行っています。
おそらくあなたの知っている身近な金融機関もフラット35の取り扱いがあるかと思います。
最長35年間の全期間固定金利の住宅ローン商品です。
固定金利について詳しく知りたい方は過去記事をご覧ください。
銀行の提供するローン商品に比べ、フラット35の審査基準は優しくとても借入がしやすいです。
- 自営業者・・・1回以上の確定申告書
- 会社員・・・1回以上の給与明細
- 個人事業主・・・1期分の確定申告
上記書類を準備できれば審査を進めることが可能です。
国はみんなにマイホームを買ってほしい
銀行では貸してくれないのに、なぜ国はマイホームを買おうとする多くの人に優しいのでしょうか。
主に2つの理由があると考えられます。
- 住宅を買ってもらって国全体のお金の流れをよくし、経済を活性化させたい
- ローンを組むことでしっかりと働き確実に納税してもらいたい
その証拠に、国はマイホームに対するたくさんの支援制度を用意しています。
- 住宅ローン減税
- 子どもエコホーム支援事業
すまい給付金グリーン住宅ポイント- 地域型住宅グリーン化事業
- 住宅取得資金の贈与税非課税制度
他多数
消費税増税のタイミングでも、住宅市場が冷え込まなないように減税額を拡充したり、補助金額を増やしたり、、
どうにかマイホームを買ってもらえるよう努力しています。
フラット35のメリット・デメリット
メリット
ずっと金利が変わらない
先述したとおり最長35年間の固定金利です。
金利が変わらなければ毎月の支払いも変わりません。
よって、今後のライフプランニングが行いやすいです。
ローン審査が優しい
理由は、先述したとおり国がマイホーム取得を推奨しているからです。
団体信用生命保険への加入が任意
団体信用生命保険とは、マイホームを購入したあなたが死亡したり高度障害になったときにローン残高を0円にしてくれる保険です。
詳しい説明は過去記事をご覧ください。
銀行で住宅ローンを借りる場合は、必ず団体信用生命保険への加入を求められますが、フラット35は必ずしも加入する必要はありません。
正直申し上げると、家族を守るためにも加入した方が安心です。
しかし、健康でないと団体信用生命保険への加入ができません。
加入できないことで住宅購入をしぶしぶ見送るよりも、民間生命保険の内容を見直し、万が一の事態に備えておくことも一つの手です。
金利優遇が受けられるフラット35S
フラット35Sとは、フラット35のパワーアップバージョン。
4つの技術基準いずれかに適合することで5年間もしくは10年間の金利の優遇が受けられるお得な制度。
- 省エネルギー性
- 耐震性
- バリアフリー性
- 耐久性・可変性
例えば、ペアガラスを使っていたり、家の中の段差を解消する工事をしたりするとこの技術基準に適合します。
私が過去一番コスパが良いと思った適合内容は、
「浴室の手すり設置」
浴室に手すりをつけることでバリアフリー性をクリアしたことになり借入スタートから5年間（金利Bタイプ）の金利を0.25%下げることができます。
手すりをただつけただけなので、手すりの代金と設置を合わせても2万円程度。
すぐに元を取るコスパ最強の方法だと思っています。
金利引き下げプランは、2つ。
- フラット35S（金利Aタイプ）
- フラット35S （金利Bタイプ）
金利Aタイプは主に新築住宅が多い印象です。
大手建売メーカーのアーネストワンさんの建売住宅は、Aタイプでした。
続いて金利Bタイプ。
こちらは中古物件や新築住宅で適用されますが、経験上ほとんどの物件がBタイプでした。
デメリット
市場の金利が下がっても、借入当時の金利で固定
市場の金利が下がった場合は、損してしまいます。
借入当時の金利が最後まで続きます（フラット35Sの金利優遇は除く）ので、その際は借り換えも検討されると良いと思います。
変動金利に比べると金利が高い
フラット35に限った話ではありませんが、固定金利は変動金利よりも金利が高いです。
固定金利は、市場金利が上がってもローン金利は維持されるため、ある意味では保険料です。
金利変動のリスクを、金融機関や国が負っているため少々高く設定されております。
どんな物件でもフラット35が利用できるわけではない
「適合証明書」という書類を取得しなければなりません。
国が定めた技術基準かどうかを検査期間や技術者に検査してもらう必要があります。
検査、適合証明発行費用は約5万円〜10万円程度が相場。
ただし、中古マンションの場合は「らくらくフラット35」に登録されたマンションであれば適合証明書を省略することができ、発行費用を節約できます。
らくらくフラット35に登録されているかどうかは、こちらから確認できます。
また、新築住宅の場合はほとんど問題ないですが、中古物件の場合は適合要件で注意が必要です。
（中古住宅の場合）
昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた住宅であること。
完成年月日ではなく、建築確認日（建て始める前の検査）です。
（中古マンションの場合）
マンションでは、管理組合（所有しているみんなの組合）で今後どのように維持管理をしていくのかという内容を記載した「長期修繕計画」という書類を作成しています。
ただし、管理がずさんなマンションですと、これが無い場合や計画期間が20年未満のケースがあります。
最後の最後に「要件アウト」にならぬよう事前の確認が必要です。
おすすめのフラット35窓口（アルヒ）
多くの金融機関が取り扱っているフラット35。
なかでも、私がおすすめするのは「アルヒ株式会社」。
「ん？ アヒル？」
先日ご提案したお客さんからこのような面白いリアクションをもらいましたが、確かに間違えそうですね。
かわいい名前からは想像できないかもしれませんが、直近11年でフラット35のシェアNo.1の超一流企業。
全国に150店舗以上をローン相談窓口を設置しておりますので全国どこでも直接会って相談ができるのが嬉しいポイントです。
「ノンバンク」といって、銀行のように預金の預け入れ機能はありません。
住宅ローン融資に特化した会社です。
だからこそ専門的知識が豊富でとにかくレスポンスが早い。
物件購入前の事前審査は、最短当日で結果がわかるほど。
さらに売買契約後の本申し込みは最短で3営業日。
圧倒的な早さです。
住宅購入済みの経験者はわかるかと思いますが、「たぶん通るだろう」とは思いつつも、結果を待つ時間って長ければ長いほど不安が大きくなるんですよね。
また、独自のフラット35商品で低金利を実現しています。
諸費用を含めた全額の借入ができるフラット35ですが、1割以上の自己資金を準備できる方向けにさらに低金利なローン（ARUHIスーパーフラット）があります。
土日・祝日も営業しているので、平日に仕事で相談にいけない方も気軽にご利用いただけるかと思います。
【体験談】最後の砦 フラット35
- 職業／会社経営者（起業後7年）
- 年収／750万円
- 年齢／50代
- 購入物件価格／約3,000万円
- 会社の決算内容が赤字ではないもののよくない。
建売住宅の購入を決意したAさん。
起業当時からお付き合いのある地元の信用金庫と銀行に事前審査を申し込んだ。
信用金庫は満額承認。
銀行は否決。
翌週売買契約を締結し、信用金庫に住宅ローンの本申し込みを行なった。
しかし、結果は減額承認。（貸してもらえる額が減った）
あわててフラット35の提案をし直してアルヒにて本審査を進めた。
そして、3日後。
満額承認を得ることができた。
審査のポイントになったのは2つ。
- 民間金融機関は、経営する会社の決算内容をチェックする。対してフラット35は単純に個人の収入のみで判断する。
- 事業用資金で借りた毎月のローン返済は返済比率から除かれる。
フラット35は単純に個人の収入のみで判断する。
よくあるのが会社や個人事業主は利益を出した分だけ税金を持っていかれる。
だから、より多くの経費を計上して敢えて利益を圧縮している。
それが、民間金融機関の住宅ローン審査ではやや不利になってしまう。
利益の少ない会社や赤字続きの会社経営者は、収入が不安定と判断されローン融資に消極的。
一方、フラット35はそもそも決算書の提出すら求めていない。
あくまで個人の収入が融資の判断材料なので、
- 源泉徴収票（年末に会社からもらえる）
- 確定申告書（自分で申告している）
- 所得証明書（役所に取りに行く）
こういった書類の準備ができればOK。
事業用資金で借りた毎月の返済は返済比率から除かれる
通常、返済比率といって「収入の何%をローン返済に充てていいかの上限値」が決められている。
年収400万円の人であれば、収入の「35%」
140万円 ÷ 12ヶ月 ＝ 11.6万円（1ヶ月でローン返済に充てられる額）
※金利は考慮していない。
1ヶ月でMAX11.6万円までローン返済に充てることができる。
しかし、他に返済中のローンがあれば11.6万円から差し引かれる。
例えば、個人事業主の方が事業用資金として新車を購入し、毎月5万円の支払いをしていた場合。
民間金融機関では、ローン返済に充てられる上限値は「6.6万円」と一気にダウン。
一方、フラット35では事業用資金の借入であれば返済比率に影響は出ない。
つまり、個人事業主や経営者等がマイホームを借りやすいということ。
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私もマイホーム購入時のローン比較に使わせてもらいました。
⚫︎利用は無料。入力は約5分ほどで完了。
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おわりに
フラット35について、なんとなくご理解いただけましたでしょうか？
知っているだけで、マイホーム購入時の安心度合いは格段に違うと思います。
マイホームは快適な暮らしを叶える基盤です。
「銀行のローンが通らなかった、、、」
と購入を諦めずにフラット35の利用も検討してみてください。
私は不動産営業マンとして何度もローンが否決されていく場面を見てきました。
その度に何社もの金融機関に相談に行きます。
ただ、最後の最後。
融資をしてくれるのはやっぱりフラット35でした。
マイホームに関わる「お金」「住宅ローン」についてもっと詳しくなりたい方は、必ず読んだ方が良い本を2冊ご紹介します。
不動産屋がなぜこんな提案をしているのか裏側までよく理解できますよ。
皆様の住宅購入のお役に立てれば幸いです。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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