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【ビジネスチャンス】ボロ戸建て投資の仕組みと学べるオススメ本をご紹介

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体験談
この記事を書いた人
tobiuo

29歳現役不動産営業マン「とびうお」と申します。
【知識武装で身を守る情報発信サイト】を運営しております。
不動産は高額な買い物だけに何百万円も損することが多々あります。
逆に言えば、知っているだけで簡単にお得にマイホーム購入ができます。
知識は重荷にならない唯一の財産。
皆様のマイホーム購入に少しでも役立てれば嬉しいです。

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こんにちは、とびうお(@tobiuo89098360)です。

今回は、当ブログ初ジャンル。

「ボロ戸建て投資」についてです。

実は、今年はじめてボロ戸建てを購入しました。

副業が注目されているいま、ブログ以外にも何か挑戦してみたいと言う思いからはじめました。

といっても、まだ貸したりはしておらず、安く買ってきれいにして高く売るいわゆるキャピタルゲイン(売却益)狙いの投資です。

今後、ボロ戸建てを買い増して家賃収入を目指していきたいと考えております。

ボロ戸建て投資を始めるにあたって得た知識やオススメ書籍をご紹介します。

この記事はこんな方の役に立ちます
  • ボロ戸建て投資に興味のある人
  • 不動産投資をやってみたい人
  • リスクを抑えながら投資を始めたい人
  • 老後に不安のある人

ボロ戸建て投資とは?

古い家を割安の価格で購入し、人に貸して家賃収入を得る投資。

ボロ戸建ては、築40年以上経過している家を指すことが多い。

古いことから、家の程度は悪く実需物件(マイホーム)としては敬遠されがち。

その結果、安く購入することができる。

空き家は年々増えている

日本は、少子高齢化で人口が減少し空き家が増え社会問題となっている。

画像引用:総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」

2018年時点では、13.6%が空き家となっている。

空き家は今後も増加していくことが容易に想像できる。

空き家を所有し困っている人も多い

私は不動産売買の第一線でお客さんと直にやりとりをしている。

空き家所有者からの相談ではこのような悩みが多い。

空き家所有者の悩み
  • 管理が面倒
  • 使ってもいない家の固定資産税を払い続けるのがもったいない
  • 年に数回の草刈りが大変
  • ご近所から「枝葉が邪魔」とクレーム
  • 残っている荷物の片付けが億劫
  • 解体したら固定資産税が上がるしどうしよう

現に私が購入した物件も「維持管理が大変だからすぐに手放したい」ということで破格の値段で譲っていただきました。

(勤務先にも相談したところ、田舎の物件は会社で買わないとのことで私が個人で購入)



メリット

安く買える

何よりこれが一番大きなメリット。

安く買うことができれば、貸してよし、売ってよしのイージーモードです。

地元を離れた方が、実家以外の家や土地を相続した場合などは不動産にたいしてそれほど愛着がないケースも多い。

そういう方は、高く売れることよりも早く手放して管理の不安を消し去りたいという欲求の方が強い傾向にあります。

利回りが高い

利回りとは、「物件の収益力」を見る指標の一つ。

一般的な不動産投資は、6%〜9%程度。

ボロ戸建て投資は安く買えるため、利回り30%なんてザラ

3年とちょっとで元本を回収できる計算。

利回りシミュレーション

・ボロ戸建て 60万円
・リフォーム費用 100万円
・年間家賃収入 48万円(月額4万円)

480,000 / 1,600,000 × 100 = 30%
利回り30%の高利回り物件!
※購入時の諸経費は別途。

低所得者でもはじめやすい

不動産投資というと、

「上場企業勤務で年収800万円以上」

などのお金持ちや高属性の方をイメージする方も多いはず。

しかし、全然そんなことはない。

安い物件だと、タダ同然でもらえる物件もある。

100万円ほど自己資金があれば十分にはじめられる。

※お金を貯める倹約ブログはコチラをご覧ください。

デメリット

リフォーム代が高額になりやすい

人が住んでいない物件は維持管理の程度が悪いことが多い。

雨漏れやシロアリの被害、家の傾きなども十分にチェックする必要がある。

知り合いのボロ戸建てオーナーは、内見時に大工さんを連れてきて住宅再生が可能かチェックしてもらっている。

はじめてのリフォームなら比較は必須!

リフォーム比較プロで見積もり比較 を依頼すれば、一回の登録で厳選した3〜4社の優良業者を紹介してくれます。
比較検討することでより安心できる安い業者を選定することができます。

再建築ができないケースも

取り壊して再建築ができない場合もある。

そうなると土地としての資産価値がほぼなくなってしまう。

住宅改修にお金をかけて、古い家を今後も長く使っていけるようにしなけらばならない。

入居者とのトラブル

独断と偏見になりますが…。

家賃が安いと住民の質も低くなる傾向があります。

常識を逸脱した変わり者が入居すると管理が大変。

よくあるトラブル
  • 滞納癖
  • 夜逃げ
  • 事件・事故
  • 軽微な補修の要請電話
  • 騒音
  • ゴミ屋敷

滞納については申込時に家賃保証会社の審査を受けてもらうことでリスクを大幅に軽減できます。

なぜボロ戸建て投資が注目されているのか

銀行の融資基準が厳しくなっている

2018年に「かぼちゃの馬車問題」からはじまるシェアハウス向けの不正融資が発覚。

スルガ銀行が融資審査資料を改ざんし、通常なら審査に通らない人にも融資を行っていた。

これ以降、アパートローンの融資基準が厳しくなり少額で始められる「ボロ戸建て投資」に注目が集まった。

危険な空き家をほったらかすのは許しません

先述したとおり、空き家が増えすぎて社会問題になっている。

その対策として2015年に「空き家対策特別措置法」が創設された。

「状態の悪い空き家はもう優遇しない!なんとかしろ!」という政府のお怒りメッセージだ。

以下のような状態の空き家は「危険空き家」と認定される。

そして、固定資産税の優遇が無くなり、解体命令や強制的に解体(自己負担)させられてしまう。

  • 倒壊の危険性がある空き家(朽ち果てて危ない)
  • 衛生上の問題を抱えた空き家(汚い・臭い)
  • 管理不十分な空き家(枝葉や草が生え放題、近隣迷惑)

空き家を手放そうと考える人が増え、空き家ビジネスには大きな追い風となる。

ボロ戸建ての探し方はこちらの記事で紹介しています。

不動産屋が積極的に介在する

いままで、不動産屋は空き家などの安い不動産取引に対して積極的に仲介しようとしなかった。

売却依頼を断る場合もあった。

理由は以下2つ

  • 価格が安いと仲介手数料も安い
  • 安いから取引が簡単なわけではない、逆に解決するべき課題が多く手数料収入と仕事量が割に合わない

そこで政府は2017年に「低廉空き家の売却時仲介手数料の増額」ルールを設けた。

空家等の売買又は交換の媒介における特例 

低廉な空家等(売買に係る代金の額(当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。)又は交換に係る宅地若しくは建物の価額(当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。)が400万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。)の売買又は交換の媒介であって、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者(空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。)から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)は、第2の規定にかかわらず、第2の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は18万円の1.08倍に相当する金額を超えてはならない。 

簡単に言うと、

「売主さんからの仲介手数料は最大18万円(税別)もらっていいから空き家の流通増やして!」

ってことです。

私も田舎の安すぎる物件の取引を行うときには利用させてもらっています。

ボロ戸建て投資を始めるためのおすすめ本

「空き家」で儲ける! 驚異の利回り100%不動産投資術

「空き家のスペシャリスト」カネコツトムさんの著書。

とんでもなく安く買っておけば、その時点で負けはほぼなくなるビジネスがボロ戸建て投資。

空き家問題の解決・社会的弱者(生活保護)への住まい提供など社会的にも意義のある取り組みだと勉強することができました。

不動産を仕事にしている私でも初めての知識やノウハウが満載。

移動時間だけで全て読み終えてしまうぐらい集中してしまいました。

ヤンチャ大家が教える「最強ボロ戸建て」投資術

トラッシュ(ゴミ)をキャッシュ(現金)に変えていく!

そう強く語るのは、ヤンチャ大家ふかぽんさん。

ヤンチャそうな見た目とは裏腹に、地道な作業を淡々と行うギャップがすごい。

  • どこにコストをかけるのが効率的か
  • 家賃設定の方法やテクニック
  • 夜逃げされた後の処理方法

など超具体的な方法が多く勉強になりました。

数棟経験し慣れてくると、Googleマップのみの確認で買付証明書(申込み)を出すメンタルの強さには驚きました。(私は怖いので必ず現場に行きますが…。笑)

“5万円” 以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資!

ボロ物件専門家の脇田雄太さんの著書。

大阪・長崎を中心にボロ戸建て100棟以上を所有。

超実践的で具体的な「リフォームコストの抑え方」は必見!

ボロ戸建て投資を始める前に相場感を知ることができます。

次回物件を購入した際に試してみようと思いました。

他にも、物件取得〜管理までのノウハウが詰まった書籍を多数出版されています。

また、マイホーム購入時に読むべき書籍はコチラの記事にまとめてあります。

終わりに

少子高齢化、人口減少に歯止めがかからない今だからこそボロ戸建て投資にはチャンスがあると思っています。

ただし、儲かる可能性がある一方でリスクもあります。投資はあくまで自己責任です。

マイホームにも共通して言えることですが、1番のリスクは無知であること

何も知らないと正確な判断をすることができないですし、営業マンの言われるがままになってしまいます。

将来的に年金も満額支給されるかわからない時代です。

しっかりと勉強して自分自身でも資産形成をしていきたいですね。

ボロ戸建ての情報がたくさん集まるオススメサイトはこちらの記事で紹介しています。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

これからも皆様のお役に立てる情報を発信していきます。

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