こんにちは、とびうお（@tobiuo89098360）です。
注文住宅でマイホームを探す場合、「土地」が必要になります。
建売住宅や中古住宅の場合は、土地もセットで購入できるのでスムーズですが、注文住宅の土地探しは意外と大変。
本記事では、【得する土地】【損する土地】の見分け方をご紹介していきます。
- マイホームの購入を検討中の方
- 資産価値が下がりにくい土地の条件を知りたい方
- 既に所有している土地が良い立地か確認したい方
土地にこだわる理由
私の考えはこうです。
「建物は消耗品、土地は貯金感覚」
実際、建物には消費税がかかるものの、土地は「消費できない」ため非課税になっています。
良い土地を所有していればマイホームの価値保全がしやすく、買った時よりも資産価値が高くなっているケースも珍しくありません。
営業マンとしてマイホームの売却相談をいただいた際も最初に確認するのは「場所」です。
資産価値の高い、欲しい方が多くいる立地なら嬉しいですし、反対に欲しい方が少ない立地なら「売るのに時間がかかるだろうなー」と悩みます。
場所が悪いと、いくら建物が良くても売りづらい、買い手が見つからなず、値下げせざるを得ません。
別に売ったりするわけじゃないから気に入った建物が建てられればいいんです。
そんな声が聞こえてきそうです。
しかし、人間いつかは死にます。
その土地を相続するのは、残された家族です。
売れない土地や建て替えできない土地を相続した家族は大変です。
固定資産税や草刈りなどの維持管理に費用がかかります。
また、最近では「離婚案件」が急増中。
「3組に1組が離婚する」と言われている時代。
いざ売却しようとしても欲しい人の少ない立地であればローン残高を大きく下回る価格でしか売れないケースは本当に多いです。
価値保全のしやすい土地
都市部では、資産価値が下がりにくい象徴は「駅」
ですが、今回は地方都市に限定して話します。
地方都市では、移動手段といえば専ら「マイカー」
各家庭に2台（夫、妻）は当たり前。
こういった前提で厳選した条件をご紹介していきます。
人口増加または横ばいの地域
人口増加傾向ということは、その地域は人気があるということ。
つまり、資産価値が保ちやすい立地。
各自治体の「人口ビジョン」「人口推移・予想」を調べれば今後の人口予想がわかります。
少子高齢化で日本全体の人口が減少していくことはもうどうしようもありません。
人口が増加しないにしても横ばいの地域を選びましょう。
立地適正化計画の居住推奨地域内
立地適正化計画とは、コンパクトシティプラスネットワーク。
今後地方都市では高齢化が進み医療や介護の増加が避けられません。
一方で働き手となる若者は減少。
これまで地方都市の街並みは無計画に拡大路線をとってきました。
これをコンパクト化して効率化していこうとするのが立地適正化計画の狙い。
- 居住推奨区域／緩やかに住民の居住エリアを誘導していく地域。
- 都市機能誘導区域／医療、福祉、商業施設を誘導していく地域。
各拠点を結ぶ交通サービスを充実させていく。住民たちが公共交通機関を使って手軽にアクセスできる街並みを作る。
今後、居住推奨地域以外では、取り残される運命にあるということ。
各自治体のホームページで確認ができるので、土地申し込みをする前に必ず確認するようにしましょう。
立地適正化計画の作成状況はこちら
災害リスクの低い土地
重ねるハザードマップを活用
災害にはさまざまな種類があります。
- 津波
- 高潮
- 洪水
- 土砂災害
- 道路防災
これらのリスクを地図上で一気に確認できるサイト（重ねるハザードマップ）がある。
災害リスクが高い地域では当然欲しい方も少ない。
つまり、土地価格が下がってしまうということ。
地盤サポートマップを活用
地盤サポートマップでは、数多くの地盤調査を行った統計データから地盤の傾向を知ることができる優良サイト。※アプリもあります。（無料）
「営業マンに聞いてもここまでは教えてくれないだろう」という内容が盛りだくさん。
このアプリすごく使いやすいので、土地探し中のお客さんにはおすすめしています。
- 標高
- 地形
- 地質
- 液状化の可能性
- 地震時の揺れやすさ
- 小学校、中学校区など
前面道路の幅が4ｍ以上の公道に接すること
家を建てるのに、「接道義務」というものがあります。
一定の基準以上の道路に接していなければ家が建てられません。
4ｍ以上幅の道路（建築基準法上）に2ｍ以上接していないと建築できない。
道路幅が狭ければ、敷地の一部を道路へ提供しなければならない可能性がある。（セットバック）
また、道路の所有者が「誰か」ということも確認しておきたい。
自治体所有のいわゆる「公道」であれば全く問題ないが、個人が所有している「私道」の場合は要注意。
購入しようとしている土地に私道の「持ち分」があるかないかによって資産価値は大きく変わります。
持ち分とは、その土地を所有する権利のこと。
権利がなければ、家を建ててもいずれ所有者から「ここは私の所有地だ！通らせない！」と言われる可能性があります。
私道の場合、「持ち分があるかどうか」必ず不動産会社に確認するようにしましょう。
小学校への距離が近い
近年子どもが巻き込まれる事件事故が後を断ちません。
距離が近ければ事件事故のリスクもそれだけ軽減されます。
理想は1キロ（1000ｍ）以内。
不動産業界では、80ｍを徒歩1分と換算します。
1000ｍ＝徒歩13分
ですが、実際に歩いてみると結構早歩きしないと13分では難しい。
小学生ですと、1キロは徒歩20分程度で考えた方が良いかもしれません。
「小学校への距離」を優先事項として考えている層は多いです。
コンビニ・スーパーへの距離が近い
日々の生活に欠かせない施設。
徒歩10分圏内に複数軒あると生活の利便性が向上します。
避けるべき土地
極端な人口減少地域
先述したとおり、日本全体で人口減少が避けられない状態。
しかし、極端な過疎地域での土地購入は避けるべきです。
人がいなくなり、空き家空き地が増えていくと、供給過多（売物件が増加）になります。
供給が多ければ買い手はより安くて良い物件を選びますので、資産価値は下落することがほとんどです。
工業系の用途地域
用途地域とは、行政が「指定した用途のみで使ってください」と定めた地域のこと。
用途地域には、主に3種類、細かく13種類に分けられます。
※細かな13種類は省略。
- 住居系
- 商業系
- 工業系
工業系は、工場などが建設される可能性も高く騒音、振動、臭気などが発生する場合もあります。
居住に適した環境ではないことがほとんどです。
いまは住環境に適していても、工業系の用途に定められているため将来的には環境が変わることも十分ありえます。
線路沿い
線路沿いの物件を販売したときは手こずりました。
土地の真裏が線路で、定期的な電車の通行音、揺れが気になりなかなか買い手がつきません。
さらに、住宅の外壁のリフォームをする際には電車運行の安全性を確保するために警備員を配置しなければならずリフォーム費用が膨らみます。
なお、購入者は現在も線路沿いに住んでいる方でもろもろのデメリットをご存知の方でした。
駐車スペース1台
地域により異なりますが、私の住んでいる地域では夫婦共働き世帯が多く一家に車が2台というのが当たり前。
となると、駐車スペース1台では相当売りにくい。
庭を削って駐車スペースを拡幅できれば良いのですが、そうもいかないのが「掘り込み式車庫」。
道路よりも高い位置に土地があり、土地の下をトンネルのように掘ってできたスペースを駐車場にしています。
駐車スペースの拡張は困難ですし、階段を上がって家の中に入らなければならず老後を考えると敬遠されがちです。
近隣相場の「半値くらいでやっと売れる」感覚です。
事故物件
言うまでもないでしょうが、事故物件には気をつけましょう。
「事故物件かどうか不安」と言う方は大島てるという事故物件検索サイトから検索できますので、ぜひ試してみてください。
はじめて見たとき、想像以上の事故物件の多さに驚きました。
私は不動産取引をする際、売主さんにも確認をしますが必ず大島てるサイトも確認しています。
おわりに
土地探しは「早い者勝ち」です。
良い条件、悪い条件を知って知識武装をしておけば理想の土地が見つかったとき瞬時に適切な判断ができるのではないでしょうか。
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詳細は関連記事をご覧ください。
皆様のマイホーム探しのお役に立てていれば幸いです。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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