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【価格交渉難易度も解説】中古マンション内覧時に気をつけるべきポイント

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マイホーム
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tobiuo

29歳現役不動産営業マン「とびうお」と申します。
【知識武装で身を守る情報発信サイト】を運営しております。
不動産は高額な買い物だけに何百万円も損することが多々あります。
逆に言えば、知っているだけで簡単にお得にマイホーム購入ができます。
知識は重荷にならない唯一の財産。
皆様のマイホーム購入に少しでも役立てれば嬉しいです。

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こんにちは、とびうお(@tobiuo89098360)です。

近年、新築マンションの価格高騰により、中古マンションに対する注目度が高まっています

中古マンションであっても、400万円前後かければ好きな間取りで新築並みの仕様に甦らせることも可能。

本日は私も大好きでは60室以上販売してきた中古マンションの内覧時に気をつけるべきポイントをご紹介していきます。

この記事はこんな方のために書きました
  • 中古マンション購入検討者
  • マンション購入で絶対に失敗したくない方
  • すこーーしでも安く買いたい方
  • 内覧時にどこを見ればいいか知りたい方
  • 売主、不動産屋に聞くべきこと

マンション内覧前の事前準備

事前準備を怠ってはいけません。

内覧したい物件を2〜3件ほどに厳選し資料請求をしましょう。

取り寄せるべき資料
  • ファクトシート(物件概要、価格、間取り、地図等を記載)
  • 資金計画書(本体価格以外の、登記費用、仲介手数料、火災保険、ローン関係費用が記載)

取り寄せた資料をもとに気になる点をまとめておきます。

売主さんがお住まい中物件の場合、何度も繰り返し内覧することができないため、気になる点は事前にまとめて当日聞けるよう準備しておきましょう。

資金計画書の中に、不当に高い経費や不要な費用が上乗せされていないかもチェックが必要。 

例えば、仲介手数料は上限規定があります。

【物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税(10%)】までです。

仮に2500万円の中古マンションを買った場合、89.1万円まで。

その他にも、ローン斡旋手数料として数十万円の費用を上乗せしている業者もあるので注意が必要です。

詳しくは過去記事に具体的対策をまとめておりますのでご覧ください。

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内覧当日は共用部分を確認

マンションに到着し、はじめに目にするのは共用部

共用部分(所有者みんなのもの)
  • エントランス(共用玄関)
  • 駐車場
  • 集合ポスト
  • 廊下
  • エレベーター

マンションは「管理」が命。

管理がしっかりされていれば資産価値を保ちやすく、反対に管理をおろそかにしているとマンション寿命が短くなる他、後々莫大な修繕費用が発生する可能性もあります。

エントランス

エントランスはまさにマンションの「顔」です。

訪問者の第一印象を決める大切な場所。

必ずしもゴージャスである必要はありませんが、清潔に保たれているかを確認し、

オートロックなどのセキュリティがしっかり機能しているのか確認します。

集合ポスト・エレベーター

集合ポスト、エレベーターには「掲示板」があります。
マンション内の掲示物は必ず確認しましょう。
なぜなら、「マンションの内部情報を知ることができる」からです。
掲示板でわかること
  • あきらかに期限を過ぎた掲示板がないか(管理不十分)
  • 大規模修繕のスケジュール
  • 駐車場利用者募集
  • 駐車場入れ替えの抽選日(今の所有者が使用している区画を引き継げないかも)
  • 注意喚起(ペット飼育、ゴミ出しマナー)

営業マンに確認してもらうこと

売主さんを前に、直接聞きにくいことは多々あります。

これらの聞きにくいことは営業マンに聞いてもらいましょう。

気になることは遠慮せずに聞いておかないと後悔しますよ。

内覧時に確認してもらうことリスト
  • 売却理由を聞く
  • 室内の写真を撮っていいか(購入検討の際にリフォーム必要箇所を把握しておきたい)
  • 水圧チェック(「少し水を流してみても良いですか?」)
  • クローゼットの中を開けてみてもいいか(仕切りやハンガーパイプの有無)
  • 売主さんの引越し予定(売れるのが決まったら?聞いておかないと半年以上先になってしまうことも…)
  • マンション内の検討事項(修繕積立金の値上がり予定など)

売却する理由

マイホームを売却するのには、必ず何かしらの理由があります。

理由によっては、売買価格の交渉がしやすくなります。

よくある売却理由は以下の通りです。

離婚
  • 大きな値引き交渉は難しいことが多い
  • 築5年以内の築浅物件に多い
  • まだローン残高が多い傾向
  • ローン残高が多いと残高を下回る価格では売ることが困難
  • 値引きができないケースもある
買い替え
  • 別の物件を購入予定の方
  • ポジティブな売却理由であり金銭面で困っている人は少ない
  • 次の住み替え先が決まっていれば売却期限も決めているケースが多い
  • 価格交渉は行いやすいケースが多い
転勤
  • 仕事の都合で売却せざるを得ない方
  • 当然ながら転勤日は決まっている
  • 早めに手放さなければ転勤後もマンションの修繕積立金、管理費がかかる
  • 価格交渉は行いやすいケースが多い
相続
  • 所有者が亡くなってマンションを相続した方が売却している
  • 配偶者(夫・妻)が相続している場合は家に愛着がある人が多い
  • 世帯持ちの子供が相続人の場合は愛着よりも売却スピードを重視。理由は、住んでいないのに修繕積立金や管理費等のランニングコストがかかり続けてしまうため。

写真撮影の許可

居住中物件の場合、何度も内覧ができない
売主さんがいらっしゃる室内で会話をしながら冷静に隅々まで内覧することは困難。
内覧後に室内の状態を思い出そうとしても記憶だけではあまりに曖昧です。
玄関に入ってすぐ初めの挨拶時に営業マンから「購入の判断材料として写真を撮らせてほしい」旨、確認してもらいましょう。
※勝手に撮るのはプライバシーの侵害ですからやめましょう。その後の交渉にも影響します。

売主さんの引越し予定

いざ購入して住もうと思っても売主さんが退去してくれなければ住むことは不可能です。
  • 住み替え先は決まっているのか
  • 売却が決まったら探し始めるのか(この場合、契約後2、3ヶ月後の引き渡しになる場合も)
  • 何月頃の引越しを考えているのか

引き渡しが半年以上先の場合は、内覧時と引き渡し時の室内の様子が変わっている(腐食・不具合)場合もあります。

そこで状況証拠となるのが、内覧時の写真です。

設備の不具合がないか

事前に不具合箇所を聞いておけば、リフォーム費用に加えることができますし、予算の範囲を超えるほどの不具合であれば購入を見送る判断もできます。

生活中のお部屋を見るわけですから、買主さんからすると気づくことが不可能な不具合もあり得ます。 私の体験談で過去にこのようなことがありました。

トラブル事例

売主さん居住中のマンションの売買。
リビングの床にカーペットを敷いていた。
実はこのカーペットただのインテリアではなく、「フローリングの剥がれ」を隠すためのものでした。
隠すと言っても、買主を騙すためではなくお金をかけずに見栄え良くするために敷いていたそう。
しかし、売買時に売主が不具合を告げることなく契約したためフローリングの張り替え費用相当額を買主に支払いました。

マンション内の打ち合わせ事項・検討事項

今後、維持管理費の値上げするか、一時金を徴収するかなど、実生活に大きく影響する内容です。
マンションでは、所有者全員で形成する「マンション管理組合」というものがあり、1年に1度総会(話し合い)が行われます。
総会では以下の内容が話し合われます。
  • 決算報告(予算に基づき運営されているか)
  • 大規模修繕計画(10年〜15年間隔で大規模修繕を実施します)
  • 設備導入(宅配ボックス、防犯カメラ導入予定、LED化)
  • 管理費・修繕積立金改定(大規模修繕後は値上がりするケースが多い)
  • 滞納者への対応

自分で売主さんに確認すること

住んでいたからこそわかる、売主さんしか知り得ない情報はたくさんあります。

せっかく目の前に唯一無二の情報源があるわけですから聞かないてはありません。

お隣さん・上下階の人はどんな人が住んでいる?

隣接住戸との関係性は住み心地を大きく左右する重要なものです。
マイホームは賃貸と違い、嫌だからすぐに引越すということができません。
「近隣ガチャ」で後悔しないよう売主さんにわかる範囲で確認をしておきましょう。
  • どんな人が住んでいるのか(ファミリー・独身・ご老人)
  • 過去にトラブルはなかったか(水漏れ・足音問題)
  • ルールを守らない人(ゴミ出し・ペット飼育)

交通情報(渋滞・抜け道・バス便)

「いまより職場に近いところに引っ越したのに、こんなに渋滞するなんて、、」
と後悔しないように渋滞情報などは売主さんに確認しておきましょう。
  • 渋滞が発生しやすい場所
  • 時間帯により車線減少
  • バス専用レーン

気になる時間帯があればご自身でも物件近くから通勤してみるのも良いと思います。

エアコン設置可能か(北側の部屋)

築年数の古いマンションほど北側の部屋にはエアコンを設置できない場合が多いです。
理由は、室外機置き場がないから。
マンションの廊下は共用部となり、勝手に室外機を置くことができません。
「北側のお部屋のエアコンはどうしていましたか?」
「他の部屋の方はどのようにしていますか?」
と聞いてみるとよいでしょう。

内覧の方法

売主さんには丁寧に対応すること

内覧の時間を確保してもらい、感謝の気持ちを伝えましょう。
いざ、購入となったときに交渉難易度に差が出ます。
売主さんにとっては、早く高く買ってくださる方が一番。
もちろんそういう気持ちもありますが、それだけではありません。
売主にとって「良い方」「こんな人に住んでもらいたい」と思ってもらえれば価格等の条件交渉が進みやすいです。
一方、「あいさつは無し」「勝手に写真を撮る」「子どもがはしゃいで注意しない」「家の文句を言う」など印象が悪ければ交渉の土俵にも乗らずに断られることもあります。
2015年アットホーム株式会社のアンケート(売り手と買い手のキモチ調査)で面白いものがありましたのでご紹介します。
引用:中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査

事前にもらった間取りと現状に違いがないか確認

内覧前に取得したファクトシート上の間取りと実際に見る部屋の間取りに相違がないか確認しましょう。
間取り図は不動産会社が作成しており収納の位置や開き方が誤っているケースが多々あります。
中古物件の売買は、「現況有姿売買(げんきょうゆうしばいばい)」と言って、見たまま、あるがままの状態が優先されます。
つまり、間取り図が間違っていても責任は負えません
ということです。

どこをリフォームしたいか考えながら内覧する

リフォームしたいと思う箇所があればどんどんメモしておきましょう。
リフォームの打ち合わせをする際に要望が固まっているとスムーズに見積もりが提示されます。
中古マンションで多い要望は以下のとおり。
ランキング形式でご紹介いたします。
  1. ハウスクリーニング 10万円前後
  2. 壁紙張替 40万円〜50万円前後
  3. 畳表替え 3万円〜5万円(6畳の場合)
  4. キッチン取替 90万円〜100万円前後
  5. 浴室取替 90万円〜100万円前後



おわりに

いかがでしたでしょうか。

意外にもたくさん『内覧時に気をつけるべきポイント』はあります。

人生最大の買い物だけに失敗や後悔はしたくないですよね。

ポイントをチェックすることで少しでもご不安が軽減されれば幸いです。

これからも皆様の住宅購入のお役に立てるよう私も勉強していきます。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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