こんにちは、とびうお(@tobiuo89098360）です。
近年、新築マンションの価格高騰により、中古マンションに対する注目度が高まっています。
中古マンションであっても、400万円前後かければ好きな間取りで新築並みの仕様に甦らせることも可能。
本日は私も大好きでは60室以上販売してきた中古マンションの内覧時に気をつけるべきポイントをご紹介していきます。
- 中古マンション購入検討者
- マンション購入で絶対に失敗したくない方
- すこーーしでも安く買いたい方
- 内覧時にどこを見ればいいか知りたい方
- 売主、不動産屋に聞くべきこと
マンション内覧前の事前準備
事前準備を怠ってはいけません。
内覧したい物件を2〜3件ほどに厳選し資料請求をしましょう。
- ファクトシート（物件概要、価格、間取り、地図等を記載）
- 資金計画書（本体価格以外の、登記費用、仲介手数料、火災保険、ローン関係費用が記載）
取り寄せた資料をもとに気になる点をまとめておきます。
売主さんがお住まい中物件の場合、何度も繰り返し内覧することができないため、気になる点は事前にまとめて当日聞けるよう準備しておきましょう。
資金計画書の中に、不当に高い経費や不要な費用が上乗せされていないかもチェックが必要。
例えば、仲介手数料は上限規定があります。
【物件価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税（10％）】までです。
仮に2500万円の中古マンションを買った場合、89.1万円まで。
その他にも、ローン斡旋手数料として数十万円の費用を上乗せしている業者もあるので注意が必要です。
詳しくは過去記事に具体的対策をまとめておりますのでご覧ください。
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内覧当日は共用部分を確認
マンションに到着し、はじめに目にするのは共用部。
- エントランス（共用玄関）
- 駐車場
- 集合ポスト
- 廊下
- エレベーター
マンションは「管理」が命。
管理がしっかりされていれば資産価値を保ちやすく、反対に管理をおろそかにしているとマンション寿命が短くなる他、後々莫大な修繕費用が発生する可能性もあります。
エントランス
訪問者の第一印象を決める大切な場所。
必ずしもゴージャスである必要はありませんが、清潔に保たれているかを確認し、
オートロックなどのセキュリティがしっかり機能しているのか確認します。
集合ポスト・エレベーター
- あきらかに期限を過ぎた掲示板がないか（管理不十分）
- 大規模修繕のスケジュール
- 駐車場利用者募集
- 駐車場入れ替えの抽選日（今の所有者が使用している区画を引き継げないかも）
- 注意喚起（ペット飼育、ゴミ出しマナー）
営業マンに確認してもらうこと
売主さんを前に、直接聞きにくいことは多々あります。
これらの聞きにくいことは営業マンに聞いてもらいましょう。
気になることは遠慮せずに聞いておかないと後悔しますよ。
- 売却理由を聞く
- 室内の写真を撮っていいか（購入検討の際にリフォーム必要箇所を把握しておきたい）
- 水圧チェック（「少し水を流してみても良いですか？」）
- クローゼットの中を開けてみてもいいか（仕切りやハンガーパイプの有無）
- 売主さんの引越し予定（売れるのが決まったら？聞いておかないと半年以上先になってしまうことも…）
- マンション内の検討事項（修繕積立金の値上がり予定など）
売却する理由
マイホームを売却するのには、必ず何かしらの理由があります。
理由によっては、売買価格の交渉がしやすくなります。
よくある売却理由は以下の通りです。
- 大きな値引き交渉は難しいことが多い
- 築5年以内の築浅物件に多い
- まだローン残高が多い傾向
- ローン残高が多いと残高を下回る価格では売ることが困難
- 値引きができないケースもある
- 別の物件を購入予定の方
- ポジティブな売却理由であり金銭面で困っている人は少ない
- 次の住み替え先が決まっていれば売却期限も決めているケースが多い
- 価格交渉は行いやすいケースが多い
- 仕事の都合で売却せざるを得ない方
- 当然ながら転勤日は決まっている
- 早めに手放さなければ転勤後もマンションの修繕積立金、管理費がかかる
- 価格交渉は行いやすいケースが多い
- 所有者が亡くなってマンションを相続した方が売却している
- 配偶者（夫・妻）が相続している場合は家に愛着がある人が多い
- 世帯持ちの子供が相続人の場合は愛着よりも売却スピードを重視。理由は、住んでいないのに修繕積立金や管理費等のランニングコストがかかり続けてしまうため。
写真撮影の許可
売主さんの引越し予定
- 住み替え先は決まっているのか
- 売却が決まったら探し始めるのか（この場合、契約後2、3ヶ月後の引き渡しになる場合も）
- 何月頃の引越しを考えているのか
引き渡しが半年以上先の場合は、内覧時と引き渡し時の室内の様子が変わっている（腐食・不具合）場合もあります。
そこで状況証拠となるのが、内覧時の写真です。
設備の不具合がないか
事前に不具合箇所を聞いておけば、リフォーム費用に加えることができますし、予算の範囲を超えるほどの不具合であれば購入を見送る判断もできます。
生活中のお部屋を見るわけですから、買主さんからすると気づくことが不可能な不具合もあり得ます。 私の体験談で過去にこのようなことがありました。
売主さん居住中のマンションの売買。
リビングの床にカーペットを敷いていた。
実はこのカーペットただのインテリアではなく、「フローリングの剥がれ」を隠すためのものでした。
隠すと言っても、買主を騙すためではなくお金をかけずに見栄え良くするために敷いていたそう。
しかし、売買時に売主が不具合を告げることなく契約したためフローリングの張り替え費用相当額を買主に支払いました。
マンション内の打ち合わせ事項・検討事項
- 決算報告（予算に基づき運営されているか）
- 大規模修繕計画（10年〜15年間隔で大規模修繕を実施します）
- 設備導入（宅配ボックス、防犯カメラ導入予定、LED化）
- 管理費・修繕積立金改定（大規模修繕後は値上がりするケースが多い）
- 滞納者への対応
自分で売主さんに確認すること
住んでいたからこそわかる、売主さんしか知り得ない情報はたくさんあります。
せっかく目の前に唯一無二の情報源があるわけですから聞かないてはありません。
お隣さん・上下階の人はどんな人が住んでいる？
- どんな人が住んでいるのか（ファミリー・独身・ご老人）
- 過去にトラブルはなかったか（水漏れ・足音問題）
- ルールを守らない人（ゴミ出し・ペット飼育）
交通情報（渋滞・抜け道・バス便）
- 渋滞が発生しやすい場所
- 時間帯により車線減少
- バス専用レーン
気になる時間帯があればご自身でも物件近くから通勤してみるのも良いと思います。
エアコン設置可能か（北側の部屋）
内覧の方法
売主さんには丁寧に対応すること
事前にもらった間取りと現状に違いがないか確認
どこをリフォームしたいか考えながら内覧する
- ハウスクリーニング 10万円前後
- 壁紙張替 40万円〜50万円前後
- 畳表替え 3万円〜5万円（6畳の場合）
- キッチン取替 90万円〜100万円前後
- 浴室取替 90万円〜100万円前後
おわりに
いかがでしたでしょうか。
意外にもたくさん『内覧時に気をつけるべきポイント』はあります。
人生最大の買い物だけに失敗や後悔はしたくないですよね。
ポイントをチェックすることで少しでもご不安が軽減されれば幸いです。
これからも皆様の住宅購入のお役に立てるよう私も勉強していきます。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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